상가임대차보호법 핵심 총정리 – 창업 전에 꼭 알아야 할 5가지 권리

알아두면 유용한 상가임대차보호법 핵심

 

창업을 준비하면서 가장 큰 고비 중 하나는 ‘임대 계약’입니다.
적당한 위치, 월세, 시설을 찾는 것도 어렵지만, 더 중요한 건 내가 보호받을 수 있는 권리를 제대로 아는 것입니다. 그 핵심에 있는 것이 바로 상가임대차보호법입니다. 상가임대차보호법은 자영업자, 창업자, 소상공인을 보호하기 위해 마련된 법률입니다.
임대인과 임차인 간의 권리 불균형을 줄이고, ‘갑질’이나 ‘일방적 계약 해지’로부터 임차인을 보호하는 것이 목적입니다. 하지만 많은 분들이 이 법의 내용을 제대로 모르고, 불리한 계약을 체결하거나 분쟁에 휘말리곤 합니다.
오늘은 창업 전후 반드시 알아야 할 상가임대차보호법의 핵심 내용을 자연스럽고 실제적인 사례 중심으로 정리해드리겠습니다.

 

 

 👉 사업자 임대차계약서, 세무상 꼭 확인할 5가지 👈 

임대차 계약서를 작성할 때 유의할 점은 위의 글을 통해 확인하시기 바랍니다.

[사업자 세무 관련, 운영 관련 다양한 팁을 드리는 비즈택스가이드]

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상가임대차보호법이란?

상가임대차보호법은 말 그대로 ‘상가 건물의 임차인을 보호하기 위한 법’입니다.
소규모 상가 세입자가 일방적으로 쫓겨나지 않도록,
계약기간 보장, 권리금 보호, 대항력 인정 등 다양한 조항이 포함되어 있습니다.

즉, “점포 운영에 집중할 수 있는 최소한의 법적 안정장치”라고 할 수 있죠.

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1. 계약 기간은 최소 10년까지 보호받는다

상가임대차보호법에서는 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간을 ‘최대 10년까지’ 보장하고 있습니다.
즉, 1년 단위 계약이라도 임차인이 원하면 10년까지 자동 갱신이 가능하다는 뜻입니다.
단, 임대인이 아래 사유 중 하나에 해당할 경우 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

 

 

• 3개월 이상 임대료 연체
• 건물 철거 또는 재건축 계획
• 임차인의 계약 위반(용도 변경 등)

하지만 일반적인 상황이라면,
임차인은 10년 동안 안정적으로 영업을 할 수 있도록 갱신요구권을 행사할 수 있는 권리가 있습니다.

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2. 권리금 보호 조항은 꼭 챙겨야 한다

상가를 인수할 때 가장 민감한 부분이 바로 권리금입니다.
인테리어, 입지, 단골, 상권 유입 등 기존 운영자가 쌓아온 가치를 돈으로 환산한 것이죠.

상가임대차보호법은 권리금 회수 기회를 보장하고 있습니다.
임대인이 정당한 사유 없이 새로운 임차인과의 계약을 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

예를 들어,
A 사장이 권리금 3천만 원에 가게를 넘기기로 했는데
건물주가 "나는 그 사람 맘에 안 들어"라며 계약을 막았다면?
→ 이는 불법 방해 행위로 간주되고, A 사장은 권리금 손해배상을 청구할 수 있습니다.

단, 이 보호 조항은 임대차 계약 5년 이내에만 적용되므로
계약 기간 중 권리금 회수 계획이 있다면 타이밍도 중요합니다.

 

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3. 대항력과 확정일자, 왜 중요할까?

임대차 계약을 했다고 자동으로 보호받는 건 아닙니다.
법적으로 보호받기 위해선 ‘대항력’과 ‘확정일자’가 필요합니다.

• 대항력: 계약 후 사업자등록을 해당 주소로 완료해야 생깁니다.
• 확정일자: 관할 주민센터 또는 세무서에서 계약서에 도장을 받아야 합니다.

이 두 가지를 갖춰야
건물이 경매로 넘어가도 우선 변제권을 행사할 수 있고,
임대차 기간도 보호받을 수 있습니다.

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4. 보증금이 보호되는 상한선은?

상가임대차보호법에서는 일정 금액 이하의 보증금을 가진 임차인만 보호합니다.
이를 ‘보호 대상 임차인’이라 하며, 지역마다 금액 기준이 다릅니다.
(2025년 기준)

• 서울: 보증금 9억 원 이하
• 수도권 과밀억제권역: 7억 원 이하
• 광역시: 6억 원 이하
• 그 외 지역: 5억 원 이하

이 범위를 초과하면 상가임대차보호법의 적용을 받지 못할 수 있으니
계약 전 반드시 체크해야 합니다.

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5. 임대료 증액 제한도 존재한다

임대인은 임대료를 마음대로 올릴 수 없습니다.
상가임대차보호법에서는 1년에 최대 5%까지만 증액 가능하도록 제한하고 있습니다.
이 조항은 임차인의 갑작스러운 부담을 막기 위한 장치이며,
임대차 계약 갱신 시에도 동일하게 적용됩니다.

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실전에서 꼭 확인해야 할 체크리스트

• □ 계약서 작성 전에 상가임대차보호법 적용 대상인지 확인
• □ 계약서에 확정일자 받기 (세무서, 주민센터)
• □ 사업자등록증 주소는 반드시 임대차계약 주소로 맞출 것
• □ 권리금 조항이 계약서에 누락되지 않았는지 확인
• □ 계약 만료 전 갱신요구권 행사 기한 체크 (만료 6개월~1개월 전)

 

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마무리하며 – 알면 지켜지고, 모르면 손해본다

상가임대차보호법은 단순한 법 조항이 아니라,
창업자와 자영업자의 생존을 위한 기본 권리를 보장하는 장치입니다.
하지만 많은 사람들이 계약서에 사인하고 나서야 문제를 인식하곤 합니다.

계약 전에 한 번만 체크리스트를 살펴보고,
법적인 대항력과 권리 보호 장치를 갖추는 것만으로도
수백만 원, 수천만 원의 손해를 예방할 수 있습니다.

내 가게를 지키는 가장 확실한 방법은,
법을 미리 아는 것입니다.

 

 

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